Bergen kommune
Postboks 7700
5020 Bergen
Klage - Bergen - gnr 163 bnr 272 Svartediksveien 23 - nybygg boligblokker - Tiltakshaver: Byggutvikling AS
Vi viser til kommunens oversending av 23.6.06.
Bergen kommune ved komité for miljø og byutvikling (KMBY) vedtok i møte den 4.5.06 i sak 170-06 å oppheve tidligere vedtak av 17.6.04 av kommunen ved fagetaten, etat for byggesak og private planer. Samtidig avslo KMBY den aktuelle søknaden om rammetillatelse i saken. Vedtaket om oppheving og avslag er påklaget av tiltakshaver ved advokatfirma Harris DA ved advokat Eeg Nielsen i brev av 28.5.06.
I hovedsak viser vi til den tidligere saksgang og sakens dokumenter som anses kjent for partene. For ordens skyld bemerker vi kort følgende om dette:
Vedtaket av 4.5.06 i KMBY er vedtak i klagesak over fagetatens vedtak av 17.6.04 som var påklaget av naboer til tiltaket samt av Svartediket Vel. Før dette har Bergen kommune ved etat for byggesak og private planer gitt betingete rammetillatelser for tiltaket den 5.2.02 og 8.2.02. Disse vedtak ble ikke påklaget verken av tiltakshaver eller andre.
Tiltaket er 3 boligblokker på eiendommen Svartediksveien 23. På eiendommen består et tidligere bolighus samt at det ved egen rammetillatelse er ført opp et annet, nytt bolighus. Boligblokkene som denne saken gjelder, har i prosjektet fått betegnelsen B, C og D. For ordens skyld bemerker vi at blokkene opprinnelig fikk hver sin rammetillatelse på vilkår, blokk B den 5.2.02 og blokk C og D i hvert sitt vedtak av 8.2.02. Disse vedtakene er likelydende. Rammetillatelsen av 17.6.04 er felles for blokk B, C og D
Fylkesmannen sine merknader:
Innledningsvis bemerker vi kort at fylkesmannen er klageinstans etter delegert myndighet etter plan- og bygningsloven (pbl.) § 13 fjerde ledd. Forvaltningsloven (fvl.) gjelder for vår saksbehandling av klagesaken. Etter fvl. § 34 annet ledd kan fylkesmannen prøve alle sider av saken og også ta hensyn til nye omstendigheter. Fylkesmannen er som klageorgan ikke bundet av de påberopte klagegrunnene, men foretar en selvstendig prøving av alle sider av saken slik den foreligger på vårt avgjørelsestidspunkt. Der vedtaket bygger på kommunens frie skjønn, skal fylkesmannen legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret, jfr. fvl. § 34 annet ledd, siste setning.
Bergen kommune ved KMBY fattet følgende vedtak den 4.5.06:
- Fagetatens vedtak datert 17.6.2004 oppheves. Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 20-6 avslås søknad om endring av rammetillatelse.
- KMBY mener at omsøkte tiltak vil gi for stor belastning på omgivelsene og kan ikke se at det foreligger særlige grunner for dispensasjon fra kommunedelplanens bestemmelser om tomteutnyttelse.
- KMBY mener tiltakets plassering, byggevolum og høyde vil gi betydelige naboulemper, og kan ikke se at det foreligger særlige grunner for dispensasjon fra krav til minsteavstand ihht plan- og bygningsloven § 70 nr. 2.
- Eventuelle søknader om deling av gnr 163 bnr 272 etter plan- og bygningslovens § 93 skal forelegges byrådet til avgjørelse.
- Byrådet bes fremlegge sak ang. bruk av utsatt iverksetting av vedtak, jf. forvaltningsloven § 42, i så omfattende klagesaker som dette.
- På bakgrunn av turbulens om beregning av tomteutnyttelse, manglende bruk av utsatt iverksetting og tidsbruk i klagesaksbehandlingen, ber KMBY kontrollutvalget foreta en forvaltningsrevisjon av saksbehandlingen i sak vedrørende tillatelse til oppføring av boligblokker gnr 163 bnr 272, Svartediksveien 23.”
For ordens skyld bemerker vi at punktene i vedtaket har hatt noe ulik støtte i KMBY. Vi har imidlertid merket oss at pkt 1 og 2 har hatt bred og tverrpolitisk støtte i komiteen.
Vedtakets pkt. 1, 2 og 3 er påklaget av tiltakshaver som er firma Byggutvikling AS. Nåværende tiltakshaver har oppgitt å ha overtatt prosjektet med virkning fra 17.6.04. Både tidligere prosjekt og det som fikk rammetillatelse den 17.6.04, har firma Siv.ing. Rakner AS ved Ole Rakner som prosjektleder. Det framgår av dokumentene at Siv.ing. Rakner AS ved Ole Rakner har fulgt prosjektet over lang tid og hatt kontakt med kommunen om dette. Ole Rakner har i møte med Fylkesmannen opplyst at både nåværende tiltakshaver Byggutvikling AS og Siv.ing. Rakner AS er datterselskaper av et eiendomsselskap som er eid av familien til Rakner. Uansett de formelle linjer og detaljer rundt dette legger vi etter det som er opplyst overfor oss og etter det som framgår av dokumentene, til grunn at det er slik forbindelse mellom det prosjekterende selskapet og tiltakshaver og de sentrale personer i disse at tiltakshaver er vel kjent med prosjektet og dets historie også før Byggutvikling AS overtok som tiltakshaver. Uten å gå i detalj her om rollefordelinger og hvem som har representert prosjektet, legger vi til grunn at Ole Rakner selv har en sentral rolle i prosjektet. Brevvekslingen overfor kommunen har også i hovedsak skjedd fra Siv.ing. Rakner AS ved Ole Rakner.
Klager har fremmet en rekke og detaljerte klageanførsler mot vedtaket. Fylkesmannen gjengir ikke og gjennomgår ikke dette i detalj, men først og fremst de forhold som vi anser å ha avgjørende betydning. Vi har imidlertid vurdert alle forhold som er reist i klagen. Pga sakens karakter, den betydning som den synes å ha fått, og slik klagen er utformet, ser vi det ønskelig for enkelte punkter å gå mer detaljert igjennom grunnleggende forhold.
Klager hevder at KMBY sitt vedtak av 4.5.06 er i strid med det som er fastsatt i tidligere rammetillatelser av 5.2.02 og 8.2.02 og som er endelige og må legges til grunn for søknad om tiltak på eiendommen. Det er et sentralt tema i klagen. På denne bakgrunn anser Fylkesmannen det som vesentlig å vurdere nærmere hvilken betydning vedtakene av 5.2.02 og 8.2.02 har for det endelige prosjektet og kommunens vedtak av 4.5.06.
Kommunens vedtak av 5.2.02 og 8.2.02 har overskrifter ”Rammetillatelse på vilkår”. I selve vedtaksutformingen sies det at søknaden godkjennes ”med endringer”. Det framgår klart av selve vedtakene at det er tale om endringer i forhold til de tiltak som det da var søkt om. Det framgår også av brev og merknader i saken at partene har en klar og ensartet oppfatning av at det er slik.
Om hvilke endringer det er tale om, sier kommunen i vedtaket at: ”Det må sendes inn reviderte tegninger av fasader og plantegninger, jfr. anbefalinger fra TFBU.” (TFBU er et kommunalt utvalg – Tilsynsutvalget for byens utseende.)
Kommunen har i vedtakene gjengitt følgende fra TFBU og som det er direkte vist til i selve vedtaket: ”TFBU mener at boligene bør få smalere bygningskropp og brattere takvinkel, at utvendig adkomst virker fremmed og uheldig løst og at fasadene bør bearbeides. Det vises til Kommunedelplan for Fjellsiden sør med veiledninger for utforming. ”Nye prosjekter bør baseres på en områdeanalyse, som omfatter både landskap, vegetasjon og bebyggelse ut over den aktuelle tomt. I situasjonsplan er det viktig å vise sammenheng i overordnet grønnstruktur og landskap, forbindelseslinjer mellom uteareal, samt forholdet til bebyggelsen omkring, både planmessig og skulpturelt.”
I tillegg sier fagetaten selv bl.a. følgende: ”Bygningene virker noe brede og takvinkelen for liten, slik at fra veiplan fremstår bebyggelsen som ruvende. Den utvendige adkomsten virker fremmed og uheldig løst og fasadene må bearbeides.”
Denne klagesaken gjelder vedtak i klagesak over kommunens rammetillatelse av 17.6.04. Kommunen har omtalt søknaden som forelå for vedtaket av 17.6.04 som en søknad om endring av rammetillatelse og gitt vedtaket overskriften: ”Tillatelse til endring av rammetillatelse”. Tiltakshaver ved Siv.ing. Rakner AS v/Ole Rakner synes å oppfatte og gir uttrykk for at søknaden som har fått godkjenning ved rammetillatelse den 17.6.04, er et nytt tiltak i forhold til vedtakene av 5.2.02 og 8.2.02. I merknader i saken i brev av 17.2.06 og 27.2.06 uttaler Rakner at vedtakene av 5.2.02 og 8.2.02 ikke er endelige rammetillatelser. (Det er understreket i Raknes brev.) På den bakgrunn er det sendt inn et nytt prosjekt. Klarest kommer det til uttrykk slik Rakner gjentar det i brev av 27.2.06:
”Det prosjektet Byrådet viser til, er et prosjekt fra 2002 som ble krevet omarbeidet både med hensyn til takform, bygningsbredder og fasader. Slike endringer ble aldri utført, i stedet ble det gamle prosjektet trukket og erstattet av det prosjektet som nå er bygget. Slik vi ser det, viser Byrådet til et imaginært prosjekt som skal sammenlignes med det bygde prosjektet.”
Videre viser Rakner til at de tidligere vedtak var ”rammetillatelser på vilkår” og til noen av de punkter som krevde bearbeidelse, og konkluderer med at:
”Det burde være åpenbart at vedtaket derfor ikke på noen måte er endelig slik Byrådet hevder, men et vedtak som forutsetter et nytt prosjekt. At vedtaket ikke ble påklaget har selvfølgelig sin begrunnelse i at naboer avventet det nye prosjektet som skulle komme.”
I brev av 7.3.06 til bl.a. medlemmene i KMBY sier Rakner videre under pkt 3 om rammetillatelse på vilkår av 8.2.02:
”Byggesaksbehandler informerte oss om at vi egentlig skulle hatt et avslag. I stedet fikk vi en rammetillatelse på vilkår. Vilkårene var slik at de krevde et nytt prosjekt.”
Fylkesmannen tar ikke stilling til om søknaden til og kommunens vedtak av 17.6.04 er en endring av de tidligere rammetillatelsene på vilkår eller om det er godkjenning av et nytt prosjekt. Men vi finner uttalelsene fra Rakner for å være av interesse med den tilknytning firmaet har til tiltaket, og så klart som det her kommer til uttrykk en forståelse av situasjonen. For sammenhengens skyld nevner vi at advokat Eeg Nielsen i klagen har vist til at det tiltaket som er godkjent den 17.6.04 er innenfor de rammer som en mener er gitt i vedtakene av 5.2.02 og 8.2.02.
Fylkesmannen er enig i at Bergen kommune ikke ga endelige rammetillatelser i vedtakene av 5.2.02 og 8.2.02. Det framgår klart og vi viser til det ovennevnte.
Kommunen sa ikke i vedtakene av 5.2.02 og 8.2.02 eksakt hvordan endringene burde være, selv om vi anser det for å være gitt føringer for det, se nedenfor. Vilkårene og føringene i vedtakene stilte imidlertid kommunen som bygningsmyndighet relativt fritt for hva kommunen ville godta som en endelig rammetillatelse. De ovennevnte sitater viser at tiltakshaver var oppmerksom på det, og det synes å være enighet om dette.
De byggene som tiltakshaver søkte om rammetillatelse for i 2004, er en videreføring av byggene som kommunen ga rammetillatelser med vilkår for i 2002. Vi vektlegger ikke om det siste tiltaket ses som en endring av det tidligere prosjektet eller et nytt prosjekt. Vi legger vekt på realiteten i hvordan det siste tiltaket er utformet i forhold til vedtakene i 2002. Tiltakshaver som er klager i saken har presisert at det fortsatt er tale om tre boligblokker med om lag samme grunnriss, ”fotavtrykk”, og om lag samme kjelleretasje og plassering som det tidligere prosjektet. Bygningsfasadene er annerledes og har fått et annet uttrykk.
Fylkesmannen anser den vesentligste endringen for prosjektet i 2004 i forhold til den tidligere søknaden og rammetillatelsen at byggene har fått flatt tak, gesimshøyden er øket og blokk D har fått en ekstra boligetasje, fra 2 til 3 etasjer. Det har flere følger for prosjektet. Fylkesmannen vurderer nedenfor betydningen av de enkelte endringene.
Høyder, plassering og avstand fra nabogrense – pbl. § 70 nr 1 og 2.
Kommunen ved fagetaten, etat for byggesak og private planer, har uttalt seg om høydene på det siste tiltaket i rammetillatelsen av 17.6.04 og sier her om høydene på byggene:
”Når det gjelder økning av etasjetallet fra 2 etasjer til 3 er dette er den totale høyden i det reviderte prosjektet for bygning C senket fra topp mønehøyde 76,90 m til 75,84 topp ferdig tak, tilsvarende for bygg D er 75,00 til 74,55.
Som hovedsak til lavere høyder er at det er valgt en flat takløsning, samt at topp gulv garasjeanlegg i underetasje er senket med 0,50 m.
Etter Administrasjonens vurdering vil de reviderte planer ikke medføre ovennevnte naboer ulemper når det gjelder eventuelt tap av sol og utsikt eller ulemper ut fra tidligere godkjenning. Dette også grunnet at den totale høyden er redusert med 1,06 og 0,45 m på henholdsvis bygg C og D.
Ovennevnte forhold er også vurdert og kommentert i tidligere rammetillatelse datert 05.02.02.”
Angivelsene av høyder slik som det her er sagt, er gjentatt av kommunen senere i klagebehandlingen i denne saken. Det ovennevnte er sitert i og ligger til grunn for fagetatens vurderinger i notat av 13.4.05 til byrådsavdelingen og videre for byrådets innstilling av 10.11.05 til komité for miljø og byutvikling. Fylkesmannen må legge til grunn at det er disse faktaopplysningene som kommunen bygger sine vurderinger og resultatet på. Noe annet går ikke fram av kommunens dokumenter.
For vår saksbehandling har vi innhentet fra Bergen kommune originaldokumentene i saken med de originale tegningene som vedtakene viser til. En gjennomgang av alle tegningssett i saken viser følgende om søknaden og prosjektet som var til behandling i kommunen i 2002:
Boligblokk B ligger mot vegkrysset Svartediksveien – Stemmeveien. Blokk C ligger langs Stemmeveien og blokk D er en blokk av noe mindre omfang som ligger innenfor blokk C, slik at blokkene grovt sett ligger i en trekant. Blokk D ligger også inn mot hagearealene og de mer skjermete deler av de boligeiendommene som er naboer. Innenfor blokk D og på den samme eiendommen er det også søkt om og oppført en ny bolig av en annen karakter og størrelse.
I det tidligere prosjektet var blokk D merkbart lavere enn de to andre boligblokkene, B og C. I 2002 var det søkt om blokk D med 2 boligetasjer, mens B og C hadde 3 boligetasjer hver. Pga noe skrånende terreng ble totalhøyden for blokk B som ligger øverst, noe høyere enn for blokk C. Rammetillatelsene av 5.2.02 og 8.2.02 er gitt med henvisning til tegningene for tiltaket som er stemplet ”Byggesaksavdelingen 15.09.00.” Det er tegninger som er datert 7.9.00. På disse tegningene er ikke totalhøyder eller gesimshøyder nøyaktig angitt. Men på tegning nr. 208-205 med snitt gjennom blokkene framgår høydene, og de er også angitt med ”M.H.” for mønehøyde og ”G.H.” for gesimshøyde. Det framgår her også at mønehøydene er tilnærmet lik totalhøydene. Av denne tegningen framgår det av de innlagte høydekotene at blokk B har totalhøyde/mønehøyde som den senere angitte med kote + 76,90 m og gesimshøyde på om lag kote + 74 m. Blokk C har totalhøyde/mønehøyde på kote + 75 m og gesimshøyde på om lag litt i underkant kote + 73 m. Blokk D har totalhøyde/mønehøyde på litt i underkant av kote + 73 m og med gesimshøyde på litt i underkant av kote + 71 m.
Den innbyrdes høydefordeling mellom blokkene framgår tydelig av hele tegningssettet av 7.9.00, stemplet 15.9.00, og som lå til grunn for søknaden av 2002. Det er også sendt inn samme snitt-tegning av 29.6.01 med tekst ”revidert søknad om rammetillatelse”, stemplet ”Byggesaksavdelingen 30.8.01”, hvor de samme høydene framgår. Den innbyrdes høydeforskjellen framgår også her av tegningene. Til forhåndskonferansen var det sendt inn tegninger av 20.12.99, stemplet i kommunen ”Byggesaksavdelingen 22.12.99”. Her framgår også den samme høydeforskjellen mellom blokkene bortsett fra at den var større og ytterligere merkbar for blokk D. Blokk B og C lå da noe høyere i forhold til terrenget, mens blokk D var lavere med totalhøyde på vel kote + 72 m og gesimshøyde på vel kote + 70 m.
Kommunens ovennevnte merknader til høydene er ikke i samsvar med det som framgår av prosjektets tegninger fra behandlingen av saken i 2002 og heller ikke med tegningene fra tiden før og noe etter dette. Kommunen angir tidligere topp mønehøyde for blokk C til kote + 76,90 m, mens det riktige skal være om lag kote + 75 m. Det er denne siden av blokken som vender mot nærmeste naboeiendom gnr 163 bnr 404. Videre angir kommunen topp mønehøyde for blokk D til kote + 75 m, mens det riktige her skal være om lag kote + 73 m. Det er blokk D som har fått en økning i antall boligetasjer fra 2 til 3. Disse angivelsene som ikke stemmer med tegningene eller tillatelsene av 2002, går som nevnt igjen i senere saksbehandling i kommunen.
Realitetene i saken er etter dette at totalhøyden for blokk B er senket fra kote + 76,90 m til kote + 75,84 m, med 1,06 m. For blokk C er totalhøyden senket fra om lag kote + 75 m til kote + 74,55 m, med 0,45 m. Blokk D har imidlertid fått hevet totalhøyden fra om lag kote + 73 m til kote + 74,55 m, med minst 1,55 m.
Videre har kommunen kun vurdert topp mønehøyder, som her tilsvarer om lag totalhøyder. Det framkommer ikke i vedtaket av 17.6.04 eller i notater fra administrasjonen eller byrådet etter dette vedtaket at kommunen her har vurdert betydningen av endrete gesimshøyder. Ved at prosjektet ble gitt flatt tak, ble samtidig gesimshøydene endret til sammenfallende med byggenes totalhøyder. Det prosjektet som lå til grunn for vedtaket av 17.6.04 hadde etter det ovennevnte følgende endringer i gesimshøydene i forhold til det tidligere prosjektet fra 2002:
Samtlige boligblokker har fått større gesimshøyder. For blokk B er gesimshøyden endret fra om lag kote + 74 m til kote + 75,84 m, en økning med om lag 1,84 m. Blokk C har fått øket gesimshøyden fra om lag kote + 73 m til kote + 74,55 m, en økning med minst 1,55 m. For blokk D har økningen av gesimshøyden vært fra om lag kote + 71 m til kote + 74,55 m, en økning på om lag 3,55 m.
Økningen av gesimshøydene er avgjørende for prosjektet i forhold til pbl. § 70, både bestemmelsene i nr. 1 og 2, og for om det kreves dispensasjon fra bestemmelsene. Vi viser for ordens skyld til at gesimshøyden er høyden til skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflaten. Det er en annen høydemåling enn mønehøyden og totalhøyden på bygningene.
Etter pbl. § 70 nr. 1 første setning skal bygningenes plassering, herunder høydeplassering, godkjennes av kommunen. Etter § 70 nr. 1 annen setning kan bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter bare føres opp hvor det har hjemmel i plan. Ellers krever tiltaket dispensasjon fra bestemmelsen. Kommunedelplanen Fjellsiden sør § 11 a fastsetter at gesimshøyde ikke skal overstige 9 meter på vestsiden av bygning for villabebyggelse, men har ikke bestemmelser for høydene for områder med sammensatt bebyggelse slik som her, jf. også notat av 13.4.05 pkt. 4.3 fra fagetaten i Bergen kommune. Tiltaket i denne saken må ha dispensasjon fra bestemmelsene om høyder i pbl. § 70 nr. 1.
Bygningenes gesimshøyde har videre etter pbl. avgjørende betydning for hvilken avstand som kan tillates til naboeiendommene. Pbl. § 70 nr 2 første ledd fastsetter at dersom ikke noe annet er fastsatt i plan, ”skal bygning ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter”. Videre fastsetter teknisk forskrift til plan- og bygningsloven (TEK) § 4-2 tredje ledd at: ”Høyde som beskrevet i plan- og bygningsloven § 70 nr 2 er gjennomsnittlig gesimshøyde mot vedkommende nabogrense”.
Bergen kommune ved fagetaten har i denne klagesaken ansett de nødvendige dispensasjoner for å være gitt etter pbl. § 70 ved rammetillatelsene i 2002. I notat av 13.4.05 til byrådsavdelingen siterer fagavdelingen det som er nevnt om høyder i rammetillatelsen av 17.6.04, jf. ovenfor, og sier deretter: ”Den opprinnelige rammetillatelsen innebærer at det er gitt dispensasjon fra krav til byggehøyder og minsteavstandskravet til nabogrense for så vidt gjelder Olav Jensens eiendom, jf pbl. § 7. Fagetaten kan ikke se at omsøkte endringer gir grunnlag for å vurdere dette spørsmålet annerledes. Byggehøyde for hus D og C er som nevnt redusert noe.” Videre uttaler fagetaten seg noe om hvordan en på denne bakgrunn ser på ulempene for naboene og sier videre: ”Endringene ligger som nevnt innenfor de opprinnelige godkjente byggehøyder. Det er etter Fagetatens syn således ikke grunnlag for å sette vilkår eller avslå omsøkte endringer.”
Byrådsavdelingen sier om dette i sin innstilling i saken, se saksframstilling av 10.11.05 s. 2:
”I forbindelse med rammetillatelsen ble det gitt dispensasjon fra plankravet. I endringstillatelsen, som nå er til behandling, er det vist til tidligere dispensasjoner i rammetillatelsen, uten at det er gitt ytterligere dispensasjoner.”
Og lenger ned på samme side:
”Med hensyn til bygningens høyde og plassering har fagetaten lagt til grunn at den opprinnelige rammetillatelsen innebærer dispensasjon fra krav til byggehøyde og kravet til minsteavstand til nabogrense, og at omsøkte endringer ikke gir grunnlag for å vurdere dette spørsmålet annerledes.”
Tiltaket slik det nå er, trenger dispensasjon fra bestemmelsene i pbl. § 70 både for gesimshøyde, og eventuelt møne-/totalhøyde, og avstand til nabogrense. For det tiltaket som det ble søkt om i 2002, framgår det ikke klart av søknaden om det var nødvendig med dispensasjon fra bestemmelsene i pbl. § 70 bortsett fra for avstand til offentlig veg. Slik dispensasjon ble gitt. Det kan synes som blokk B og C da måtte ha dispensasjon fra bestemmelsen om mønehøyde, jf. de tegninger som er nevnt ovenfor. Det kan i så fall kun være spørsmål om rammetillatelsene av 5.2.02 og 8.2.02 innebærer en slik dispensasjon. Fylkesmannen kan imidlertid ikke se at det var nødvendig for Bergen kommune å ta stilling til dispensasjoner utover for avstand fra veg i forbindelse med vedtakene av 5.2.02 og 8.2.02. Kommunen ga rammetillatelser med vilkår om endringer. Kommunen gjorde ikke her noe endelig vedtak. Vi viser til våre merknader innledningsvis om vedtakene av 2002, også til det som tiltakshaver ved Rakner har gitt uttrykk for om disse. De vilkår som kommunen ga i 2002, medførte at det for vedtakene i 2002 ikke var nødvendig å ta stilling til andre dispensasjoner. Det er da vanskelig å se at det har vært meningen å gi slike dispensasjoner.
Fylkesmannen er heller ikke enig i at kommunen for øvrig kan anses å ha gitt de nødvendige dispensasjoner fra pbl. § 70 ved rammetillatelsene av 2002 eller av 17.6.04 ved at det da ble gitt rammetillatelser. For det første må kommunen uttrykkelig gi dispensasjonene, og lovens vilkår for å kunne gi slike er at det foreligger de nødvendige særlige grunner for det, jf. kravet om særlige grunner i pbl. § 7. I dette tilfellet tilsier de konkrete forholdene at det blir uttrykkelig vurdert og tatt stilling til. Fylkesmannen har i en rekke saker opphevet rammetillatelser pga av at kommunene ikke uttrykkelig har vedtatt dispensasjon eller uttrykkelig vurdert om de nødvendige vilkårene for å gi dispensasjon foreligger.
Tiltaket slik det nå er, har flatt tak og lik gesimshøyde og mønehøyde/totalhøyde. Det er først og fremst gesimshøyden som har interesse. Slik som tiltaket nå er utformet, er ikke mønehøyden interessant. Tiltaket trenger dispensasjon fra gesimshøyden etter pbl. § 70 nr. 1 første ledd annen setning. Slik dispensasjon foreligger ikke. Det ovennevnte som Bergen kommune ved fagetaten og byrådsavdelingen har lagt til grunn i forbindelse med denne klagesaken, er ikke riktig. Vi viser her til vår vurdering nedenfor om gesimshøyden i forbindelse med avstand til nabogrense etter pbl. § 70 nr. 2. Vurderingene blir sammenfallende.
Om avstand til nabogrense i henhold til pbl. § 70 nr 2 første ledd og eventuell dispensasjon fra denne bestemmelsen, bemerker vi følgende:
Tiltakshaver søkte om dispensasjon fra avstand til nabogrense ved søknaden i 2002. Det går fram av saksbehandlingen at det gjaldt byggenes avstand til de offentlige vegene. Kommunen ga slik dispensasjon i vedtakene av 5.2.02 og 8.2.02. Pga av endringene i prosjektet er det imidlertid spørsmål om denne dispensasjonen også kan legges til grunn for det endrete tiltaket som ligger til grunn for vedtaket av 17.6.04. Vi kommer tilbake til det nedenfor.
For rammetillatelsen av 17.6.04 er det nødvendig med dispensasjon fra pbl. § 70 nr. 2 for avstand til nabogrense til de nærmeste boligeiendommene. For beregning av avstand til nabogrense legger bestemmelsene etter pbl. kun vekt på bygningenes gesimshøyder. Ved at boligblokkene har fått flatt tak ved endringen av 2004, er gesimshøyden øket siden behandlingen av tiltaket i 2002. Det medfører at blokk C og D bryter avstandbestemmelsen i pbl. § 70 nr. 2 i forhold til naboeiendommen gnr 163 bnr 404, Stemmeveien 48. Eier av denne eiendommen har motsatt seg at tiltaket skal ha en slik høyde og være plassert så nært eiendomsgrensen. Det framgår av fagnotatene og saksframstillingene fra Bergen kommune at det er åpenbart at tiltaket trenger dispensasjon fra pbl. § 70 nr. 2. Det synes ikke å være motsagt av noen.
Fagetaten i kommunen har lagt til grunn at slik dispensasjon ble gitt ved tidligere rammetillatelse. Fagetaten har her vist til vedtak av 5.2.02. For ordens skyld bemerker vi at forholdet må vurderes for blokk C og D som fikk rammetillatelse på vilkår i vedtak av 8.2.02, ikke den 5.2.02. Vi legger ikke vekt på den feile henvisningen, men finner grunn til å bemerke det. Det vesentlige her er at for det tiltaket som det var søkt om og gitt rammetillatelse på vilkår for i 2002, er det uvisst om det ville ha vært nødvendig med dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i pbl. § 70 nr 2. Først og fremst synes det ikke å være nødvendig med dispensasjon fra avstand til nabogrense etter tegningene og målene på disse. Dernest var det pga vilkårene ikke grunnlag for kommunen til å vurdere dette da. Et av vilkårene var nettopp at taket måtte få brattere/større takvinkel. Vilkåret kan gi en forståelse for at gesimshøyden skulle være den samme og totalhøyden og mønehøyden kunne økes for å få en brattere/større takvinkel. Fagetatens uttalelse om naboulemper kan nok forståes slik. Uttalelsene fra fagetaten er imidlertid ikke entydige, da etaten også uttalte at bebyggelsen framstår som ruvende fra vegplan. Fylkesmannen viser til at vilkåret også kan forståes slik at totalhøyden ikke skal endres, eventuelt i liten grad, og at gesimshøyden må bli lavere for at vilkåret skal bli oppfylt. Vedtakene inneholder ikke andre angivelser eller beskrivelser som tilsier at det ikke var meningen at gesimshøydene måtte senkes. Vi viser også til vår beskrivelse av vedtakene av 2002 innledningsvis. Etter en vurdering av vedtakene av 2002 og etter å ha sett forholdene på stedet, finner Fylkesmannen at dette er både en naturlig, rimelig og sannsynlig forståelse av vedtakene av 2002. Vi viser til at en øking av totalhøydene på byggene ville ha fått følger for vurdering av ulemper overfor naboer samt at det kunne ha forsterket et ruvende inntrykk fra vegplan, jf. merknadene i vedtakene av 2002. Det etterfølgende vedtaket av 4.5.06 i Bergen kommune støtter også den forståelsen.
Det vesentlige her er at det ikke var endelig fastsatt hvordan tiltaket skulle bli. Det var ikke nødvendig eller grunnlag for kommunen til å ta stilling til om tiltaket ville kreve dispensasjon fra avstandsbestemmelsen for vedtakene i 2002. Kommunen visste ikke hva den endelige gesimshøyden ville bli. Det var naturlig at kommunen behandlet spørsmålet om dispensasjon fra avstandsbestemmelsen når tiltakshavers søknad om endret/nytt tiltak forelå og det var avklart om det ble nødvendig med dispensasjon.
Bergen kommune har ikke i rammetillatelsen av 17.6.04 vurdert eller gitt dispensasjon fra pbl. § 70 nr 2 for avstand til nabogrense til boligeiendommene. Vi anser heller ikke kommunens merknader i vedtaket for å tilfredsstille det nødvendige for å kunne vurdere dette.
I vedtaket av 17.6.04 har Bergen kommune ved fagetaten i tillegg kun forholdt seg til totalhøydene på byggene. For sammenligning med prosjektet fra 2002 har kommunen også kun sett på totalhøyder. Gesimshøydene er verken nevnt eller vurdert. Det medfører at kommunen ikke har kunnet vurdere dispensasjon verken fra pbl. § 70 nr 1 om gesimshøyde eller fra pbl. § 70 nr. 2 om avstand. Kommunen har på grunn av dette heller ikke vist at den har vurdert hva som skal være riktig avstand til nabogrense.
Videre har kommunen lagt til grunn uriktig og for høy totalhøyde for blokk C og D i prosjektet fra 2002 samt uriktig endring i høydene. Kommunen har da ikke kunnet vurdere endringene i prosjektet på riktig måte. Særlig viktig er dette når det gjelder blokk C og D. Disse blokkene ligger inn mot de nærmeste boligeiendommene og deres mest skjermete områder og hvor naboulempene får størst betydning. I tillegg til at kommunen ikke har vurdert gesimshøyder, er de uriktige angivelsene av endringene i totalhøyder for blokk C og D vesentlig for kommunens vedtak av 17.6.04.
Etter det som her er nevnt, mangler vedtaket av 17.6.04 de nødvendige dispensasjoner fra pbl. § 70 nr 1 om gesimshøyde og fra pbl. § 70 nr 2 om avstand fra nabogrense.
Det er også spørsmål om den tidligere dispensasjonen av 2002 fra pbl. § 70 nr. 2 for avstand til de offentlige vegene kan legges til grunn for det endelige prosjektet. Spørsmålet har ikke noen avgjørende betydning for resultatet i denne klagesaken. Men av hensyn til forståelsen av kommunens vedtak i klagesaken finner vi grunn til å si noe om det i denne forbindelse. Begrunnelsen for dispensasjonen er gitt nederst på side 3 i rammetillatelsene av 2002. Denne dispensasjonen ble gitt med utgangspunkt i det tidligere prosjektet, og hvor kommunen ved fagetaten også uttalte som nevnt: ”Bygningene virker noe brede og takvinkelen for liten, slik at fra veiplan fremstår bebyggelsen som ruvende.” Tiltaket av 2004 har bygninger med samme bredde som tidligere og større gesimshøyder, slik at bygningsmassen nå i realiteten er større og framstår som mer ruvende fra vegplan enn det tidligere prosjektet. Videre har kommunen lagt til grunn uriktig faktum for høyder ved fastholding av dispensasjonen i vedtaket av 17.6.04. Etter dette er det gode grunner for at kommunen må kunne stå fritt i å vurdere på nytt dispensasjonen fra pbl. § 70 nr 2 for avstand fra veg for tiltaket.
Beregning av tomteutnyttelsen (TU) for tiltaket.
Endringene i prosjektet med flatt tak og økning med en etasje for blokk D har også betydning for beregning av TU for tiltaket. TU beregningen har fått stor fokusering i klagesaken, samtidig som det er trukket fram mange detaljer om beregningsmåten. Fylkesmannen finner derfor også grunn til å gjennomgå generelt mer grunnleggende og detaljert om beregning av TU før vi behandler spørsmålet konkret for dette tilfellet.
For betydningen av om tiltaket overholder kravene i kommunedelplanen til TU minner vi for ordens skyld også om at det kun er en av flere begrensninger som kan være aktuelle for et tiltak. Dersom tiltaket må begrenses av andre grunner, for eksempel pga. kravet til høyder, minsteavstand til nabogrense, vesentlige naboulemper eller andre begrensninger i planbestemmelsene eller i plan- og bygningsloven, har ikke tiltakshaver en rett til å få bygge slik at maksimal TU blir oppfylt. Det medfører ikke riktighet at en angivelse i plan av en bestemt %-TU gir tiltakshaver en rett til å få bygge slik og at kommunen er rettslig bundet til å tillate det, slik som klager hevder. Vi viser her også til våre merknader i brev av 8.5.06 i vår sak nr. 06/3150 om bebyggelsesplan for felt B1 i reguleringsfelt B18, Nattland. Vi viser i det brevet nederst på side 5 til at det kan være ulike begrensninger for et tiltak, og at tiltakshaver må holde seg innenfor samtlige av disse.
Det omsøkte tiltaket er i et område som er regulert av kommunedelplan Fjellsiden sør. Planen er delt inn i en generell del og i tillegg en del med særskilte bestemmelser for de områdene som planen omhandler. Det er spesielle bestemmer for følgende planområder: A Brattlien – Leitet, B turveien Fjellveien, C de øvrige områdene i Fjellsiden, D Kalfaret og E Årstad. Det er området Årstad med særbestemmelsene for dette området som er aktuelt i denne saken. Her har kommunedelplanens § 11 a bestemmelser om bebyggelsen og TU og § 11a nr. 2 fastlegger en maksimal TU på 80 %. Det framkommer ikke noe i saken om at partene ser ulikt på at TU for området med dette er regulert til 80 %. Fylkesmannen anser planbestemmelsene her for å være klare og legger dette til grunn. Kommunedelplanens § 11 a nr. 2 lyder i sin helhet:
”I områder med sammensatt bebyggelse, skal det i utforming av ny bebyggelse legges stor vekt på forbedring av sammenheng i områdets grønnstruktur og bygningsmiljø. Maksimal tomteutnyttelse skal være 80%-TU.”
Kommunedelplanen sier intet annet eller særskilt om hvordan TU skal beregnes. TU skal da beregnes etter de ordinære regler som er fastsatt i forskrift etter plan- og bygningsloven, teknisk forskrift (TEK) kap. III grad av utnytting. Den prosentvise tomteutnyttelsen som kommunedelplanen viser til, er fastsatt i TEK § 3-6 om ”Prosent tomteutnyttelse (%-TU)”:
”Prosent tomteutnyttelse angir forholdet mellom tillatt bruksareal etter § 3-5 og tomtearealet.”
For beregning av tillatt bruksareal (T-BRA) viser bestemmelsen til § 3-5 som i sin helhet lyder:
”Tillatt bruksareal for bebyggelse for en tomt angis i m2 og skrives T-BRA = 00 m2. Bruksarealet beregnes med utgangspunkt i Norsk Standard 3940, men med følgende endringer:
- - Uinnredete bygningsvolumer som tilfredsstiller standardens krav til høyde og bredde inngår i beregningsgrunnlaget.
- - Det skal ikke gjøres fradrag for kanaler, sjakter, skillevegger og tykke innervegger.
- - For bygninger med etasjehøyde over 3,0 m, beregnes tillatt bruksareal som om det var lagt et horisontalplan for hver 3. m.
- - Overbygd, åpent areal (OPA) mer enn 1,0 m innenfor kant av takoverdekning går inn i beregningsgrunnlaget.
- - For bruksareal under terreng, se § 3-7.”
For bruksareal helt eller delvis under terreng fastsetter TEK § 3-7 at planbestemmelsene kan fastsette hvordan dette skal medregnes i TU. I veiledning til denne bestemmelsen sies det at dersom planbestemmelsene ikke sier noe om dette, skal alt bruksareal i bygningen også helt eller delvis under terreng regnes med i TU. Det skyldes at beregningen av TU etter TEK § 3-5 tar utgangspunkt i Norsk Standard 3940 som ikke skiller mellom bruksareal over og under terreng. Dersom kommunen ikke nytter adgangen etter TEK § 3-7 til å fastsette annet i planbestemmelsene, skal utgangspunktet gjelde, jf. veiledningen: ”Der hvor slike bestemmelser ikke er gitt, vil Norsk Standard 3940 ligge til grunn. Standarden skiller ikke mellom bruksareal over og under terreng, og alt bruksareal vil derfor være med i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting.”
Videre fastsetter TEK § 3-11 at: ”Parkeringsarealet går inn i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting.” Bestemmelsen gjelder parkeringsareal generelt. Det er for eksempel ikke gjort unntak for utendørs parkering uten overbygg. Det framgår av illustrasjon i veiledningen at også slikt areal for parkering skal inngå i beregningsgrunnlaget for TU. Det er også presisert i uttalelser fra Miljøverndepartementet (MD) og fra Statens byggtekniske etat (BE).
Slik som planbestemmelsene lyder i kommunedelplan Fjellsiden sør, finner Fylkesmannen at det er de ovennevnte bestemmelser som gjelder og som må legges til grunn i saken.
Klageren hevder at Bergen kommune er bundet av en lengre tids praksis om ikke å ta med i beregningen av TU bruksareal som er helt eller delvis under terrenget, selv om det ikke er fastsatt slik i planbestemmelser. Fylkesmannen anser det er klart at det foreligger eller har foreligget en slik praksis i Bergen kommune. Det er en praksis som er i strid med forskriftene (TEK) etter pbl. Dersom kommunen skal fastsette en annen beregning av TU enn det som følger av utgangspunktet i TEK kapittel III, må det fastsettes i bestemmelsene til den aktuelle planen, jf. TEK § 3-7.
Plan- og bygningsloven og forskrifter etter denne er bindende for bygningsmyndighetene. Loven og forskriftene angir selv på hvilke punkter og på hvilken måte kommunene kan fravike loven og forskriftene og vilkårene for det. Pbl. § 3 gir bl.a. kommunene adgang til å fastsette vedtekter innen visse rammer. I den utstrekning kommunene kan fravike de materiellrettslige bestemmelsene i pbl. og forskrifter til denne, må imidlertid kommunene følge (de prosessuelle) bestemmelsene om hvordan det skal fastsettes. Det er ikke rom for en kommunal praksis som er i strid med ordlyd og klar og fastsatt forståelse av bestemmelser, uten at loven eller forskriftene åpner for det og kommunen formelt har fastsatt dette. Dette er det generelle grunnlaget for bestemmelsene. Det framgår av lovens system og generelt av forarbeider, praksis og litteraturen på området. Det framstår klart i saken at det her er tale om en kommunal praksis som ikke er formalisert på noen måte. Annet er heller ikke hevdet i saken.
TEK § 3-2 sier at ”Grad av utnytting kan fastsettes i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel, reguleringsplan eller bebyggelsesplan.” Forskriften angir videre hvilken beregningsmåte for TU som kan nyttes. Det skal være ”angitt”, dvs. sagt, i planbestemmelsene til den aktuelle planen. Eventuelle avvik skal også være sagt i planbestemmelsene, jf. TEK § 3-7 om i hvilken grad det skal regnes med bruksareal under terreng. Dette følger av at det er planen, i dette tilfellet kommunedelplan Fjellsiden sør, og planbestemmelsene som er rettslig bindende. Annet er ikke rettslig bindende for en utnytting i henhold til planen, heller ikke illustrasjonstegninger. Det vil si at tiltakshaver ikke har krav på å få det lagt til grunn for sin søknad om utnytting.
En langvarig praksis i Bergen kommune endrer ikke på disse rettslige utgangspunktene, jf. våre merknader ovenfor. Tiltakshavere kan ikke kreve å få lagt til grunn for sine søknader en kommunal praksis som er i strid med regelverket etter pbl. Det samme gjelder i den utstrekning tiltakshavere viser til andre tilfeller hvor denne kommunale praksisen har fått betydning for resultatet. Tiltakshavere kan ikke kreve likebehandling med tilfeller som bygger på en uriktig lov- eller regelanvendelse. Det gjelder naturlig nok i særlig grad her hvor Bergen kommune ved KMBY markerer at kommunen vil endre sin praksis og bringe den i samsvar med lov og forskrifter.
I klagen er det hevdet at Bergen kommune sin praktisering av beregning av TU også følges av mange andre kommuner (”landet for øvrig”). Fylkesmannen er ikke kjent med en slik praksis. Vi har imidlertid på denne bakgrunn tatt opp spørsmålet overfor enkelte andre kommuner samt overfor Statens byggtekniske etat (BE), men disse er heller ikke kjent med en slik praksis. For øvrig viser vi til vår nærmere vurdering nedenfor om resultatet av kommunens praksis og hvordan denne slår ut i dette tilfellet.
Klager hevder også at kommunedelplan Fjellsiden sør fastsetter at TU skal beregnes etter bruksareal, BRA, og ikke etter tillatt bruksareal, T-BRA, som kommunen har lagt til grunn for sin beregning av TU. Klager har vist til planbestemmelsene side 27 hvor det under overskriften ”Retningslinjer for dokumentasjon av byggesaker” under pkt. 4 med overskrift ”Tomteutnytting og uteareal” sies: ”Grad av utnytting vises som prosent bebygd areal (%BYA) og samlet bruksareal (BRA).” Som vi har vist til ovenfor, er kommunedelplanen her delt inn i en generell del og en del med særskilte bestemmelser for de arealområder som planen omhandler. Klager har vist til en bestemmelse under den generelle delen. For de enkelte områder er det fastsatt en rekke mer detaljerte og ulike regler i planbestemmelsene. Her er også nyttet begrepet ”TU”. Hva som er TU, er fastsatt i TEK og har en bestemt angitt beregningsmåte, jf. ovenfor om TEK § 3-5. Når kommunedelplanen for det aktuelle området Årstad i § 11 a nytter begrepet TU, er det denne beregningsmåten som må legges til grunn.
Fylkesmannen kan etter det ovennevnte ikke se at tiltakshaver kan kreve at TU skal beregnes etter BRA når TEK angir en klar og bestemt beregning av TU, og planen angir at en skal nytte TU. For øvrig bemerker vi at etter TEK § 3-2 ”skal” beregningsmåten av grad av utnytting angis med prosent bebygd areal (%-BYA), tillatt bruksareal (T-BRA) eller prosent tomteutnyttelse (%-TU). Her er ikke angitt BRA. Det er heller ikke åpnet for å fravike bestemmelsen.
Partene synes å være enige om at planbestemmelsen med fastsatt maksimal TU på 80 % her er overskredet, og at det er nødvendig med en dispensasjon fra det. Det er uenighet om hvor stor overskridelsen av TU er, avhengig av hvordan den blir beregnet. Fylkesmannen legger til grunn den beregningsmåten som er gjennomgått ovenfor. For vår avgjørelse må vi legge til grunn en riktig beregning av TU i henhold til bestemmelsene, samt slik saken framstår nå. Det må da anses avklart at TU her er overskredet, at overskridelsen ikke er bagatellmessig og at det er nødvendig med en dispensasjon fra TU. Vi anser også KMBY sitt vedtak av 4.5.06 for å bygge på den samme oppfatningen.
For vårt vedtak i saken er det ikke avgjørende å ta stilling til hva som er den teknisk riktige prosentangivelse av TU her. Det grunnlaget som foreligger med beregningene fra kommunen og klager er tilstrekkelig til å konstatere at TU er overskredet i slik grad at det er nødvendig med dispensasjon fra TU.
Det er spørsmål om den nødvendige dispensasjonen er gitt med vedtakene av 5.2.02 og 8.2.02. Det er ikke sagt eller uttrykkelig vurdert i vedtakene. Vi viser til våre merknader ovenfor om tilsvarende drøfting av nødvendige dispensasjoner fra bestemmelsene om høyder. Vi kommer til samme konklusjon her om at kommunen i 2002 ikke tok stilling til eventuell dispensasjon fra kommunedelplanens krav til TU. Også i denne relasjonen kan det være spørsmål om vilkårene i vedtakene av 5.2.02 og 8.2.02 om at byggene må få smalere bygningskropp og brattere takvinkel, kan ha betydning som føring for kravet til TU. Kommunen ved fagetaten viser i vedtaket av 17.6.04 kun til det som ble vurdert og vilkår og dispensasjoner i vedtakene av 5.2.02 og 8.2.02. For vilkåret om brattere takvinkel viser vi til våre merknader ovenfor. Kommunen sier heller ikke noe om hvilke andre følger vilkåret om smalere bygningskropp kan få for prosjektet. I forhold til omgivelsene og naboer samt i forhold til fagetatens uttalelse om at bygningene framstår som ruvende fra vegplan, kan Fylkesmannen vanskelig se at kommunen skulle kunne tillate at bygningene ble lengre eller høyere. Det synes som et reelt krav om at bygningene må bli smalere. Det, eventuelt sammen med krav om brattere takvinkel, jf. ovenfor, kan føre til mindre bygningsvolum og lavere utnyttingsgrad. Det er en rimelig og naturlig forståelse. Fylkesmannen finner at det er den mest sannsynlige forståelsen av vedtakene i 2002. Innholdet i og henvisningen i selve vedtaksteksten tilsier det. Vi anser det da som klart at TU ikke er fastsatt for tiltaket ved vedtakene av 5.2.02 og 8.2.02. Kommunen står fritt til å ta stilling til det og til endringer i TU ved den nye søknaden som er nødvendig etter vilkårene i tillatelsene.
Nærmere om betydningen av kjelleretasjen for TU i dette tilfellet.
Det er av vesentlig betydning for beregning av TU for dette tiltaket om parkeringskjeller med boder m.m. tas med i beregningen av TU. Vi viser til våre merknader ovenfor om at alt bruksareal skal tas med i beregning av TU, også eventuelt areal under terreng og parkeringsareal. Det kan heller ikke legges avgjørende vekt på tidligere praksis i Bergen kommune.
I TEK § 3-1 er hensikten med TU angitt ”å regulere bygningers volum over terreng og bygningers totale areal”. Kommunen ved fagavdelingen uttaler i flere av sine notater at hensikten med TU er ”å begrense størrelsen på et prosjekt av hensyn til belastningen på omgivelsene”, og at dette må få betydning for hva som kan tillates ved dispensasjon.
Beregningen av TU etter TEK er imidlertid klar, jf. ovenfor. Det er spørsmål i hvilken grad momentene gir grunnlag for dispensasjon.
Både kommunens fagavdeling og klager har vist til praksis i Bergen kommune om ikke å regne med i TU bruksareal under terreng m.m. Kommunens fagavdeling har vist til at hensynene bak reglene om grad av utnytting ikke blir skadelidende ved det. Vi forstår det slik at fagavdelingen mener at en slik praktisering av reglene ikke har betydning for tiltakenes belastning på omgivelsene. Imidlertid skal en ved vurderingene av dette også ta hensyn til bygningenes totale areal.
I dette prosjektet er imidlertid kjelleren med parkeringsgarasje og boder i stor grad over terrenget. Mot naboeiendommene gnr 163 bnr 404, Stemmeveien 48, og gnr 163 bnr 307, Nordbøveien 12, er kjelleren/garasjen over planert terreng i om lag full etasjehøyde. Langs Stemmeveien er deler av kjelleren over planert terrenghøyde. Det gjelder store deler av kjellerhøyden i hele lengden av blokk C som har langsiden mot Stemmeveien og for fortsettelsen mot blokk B samt for en stor del kjelleren for blokk B mot Stemmeveien. Det er mot Svartediksveien for blokk B, samt for den siden av blokkene som vender inn mot egen eiendom, at kjelleretasjen i det vesentlige kommer under planert terreng.
Det er i seg selv så mye av kjeller som er over det planerte terrenget og samtidig med så store høyder, at det framstår som kunstig å ikke regne med areal i kjeller/underetasje i beregningen av TU. Uten at Fylkesmannen har beregnet det nærmere, framstår det slik at meget av kjelleren/underetasjen synes å måtte ha blitt regnet med i TU også etter reglene fra før 1997, jf. byggeforskrift av 1987 pkt. 22:31.
De sidene av blokkene som er mest synbare og enten vender mot de nærmeste naboeiendommene eller mot Stemmeveien, har kjelleretasje over terrenget. Her har denne størst betydning for ulemper for naboer. For de nærmeste naboeiendommene og deres mest skjermete områder hever kjelleretasjen blokkene med om lag en full etasje. Det har stor betydning for belastningen her, og like stor betydning som annet, ordinært bruksareal i blokkene som klart skal regnes med i TU. Kjelleretasjene har her betydning for høyde på blokkene, det totale bygningsvolumet over terrenget og klart for virkningen ovenfor og ulemper for naboeiendommene. Særlig for gnr 163 bnr 404, Stemmeveien 48, er belastningen og ulempene her vesentlige. Denne eiendommen har sin terrasse, solplass og det vesentlige av hagen skjermet fra vegen, men nå midt mot blokk C og D. Høyder, plassering, utseende og form på blokkene har her vesentlig betydning. Vi viser også til våre merknader nedenfor.
Langs Stemmeveien betyr også kjelleretasjen for blokk B og C mye for inntrykket. Det gir her høyere bygg og fører til et mer dominerende og ruvende inntrykk.
På oversiden av blokk B, langs Svartediksveien, er kjelleretasjen i det vesentlige under terrenget. Her har ikke kjelleren den samme betydning for omgivelsene. Men pga av det skrånende terrenget ligger nabobebyggelsen i Tarlebøveien høyere enn i Svartediksveien og blir ikke berørt i samme grad som den bebyggelsen som ligger lavere eller på samme plan som tiltaket. For øvrig vender de andre sidene av blokkene inn mot egen eiendom. Her er to andre hus på denne eiendommen og som er av en annen karakter. De demper inntrykket av boligblokkene B, C og D mot den øvrige bebyggelsen i strøket.
For de mest berørte naboeiendommene kommer kjelleretasjen opp i stor høyde over terrenget nettopp hvor det betyr mest for og er til størst ulempe og belastning for omgivelsene. Tiltaket viser tydelig hvilken betydning kjelleretasje i skrånende terreng har for omgivelsene og den belastningen det kan medføre. Dette illustrerer at slike etasjer må regnes med i TU.
Bergen kommune ved KMBY sitt vedtak av 4.5.06 – resultat og begrunnelse.
KMBY endret i sitt vedtak av 4.5.06 resultatet i forhold til det som fagavdelingen i Bergen kommune innstilte på og endret begrunnelse i forhold til innstillingen fra byrådet. Det fører til at begrunnelsen blir kortfattet og framgår av selve vedtakene.
KMBY opphever ved klagebehandlingen kommunens rammetillatelse av 17.6.04 og avslår søknaden om endring av rammetillatelse. KMBY gir begrunnelsen i vedtakets pkt. 2 og 3. KMBY sier her at tiltaket vil gi for stor belastning på omgivelsene, at kommunen ved KMBY ikke kan se at det foreligger særlige grunner for å gi dispensasjon fra kommunedelplanens bestemmelser om TU, og videre at tiltakets plassering, byggevolum og høyde vil gi betydelige naboulemper. KMBY kan ikke se at det foreligger særlige grunner for dispensasjon fra minsteavstand i pbl. § 70 nr. 2.
KMBY sitt vedtak av 4.5.06 er en prøving av kommunens vedtak av 17.6.04. I det nye eller reviderte prosjektet som kommunen gav rammetillatelse til den 17.6.04 er fasadene endret og den utvendige atkomsten tatt bort i forhold til 2002. Men de øvrige vilkårene i vedtakene av 5.2.02 og 8.2.02 er ikke fulgt opp i det siste tiltaket. TFBU sier også om det at ”TFBU viser til tidligere uttalelse i sak 39/04 og mener at revidert forslag ikke imøtekommer uttalelsen”.
Vilkåret fra 2002 om smalere bygningskropper og eventuelle følger av det for bl.a. TU er ikke fulgt opp. Det framgår av merknader i klagene og uttalelser fra klager at boligblokkene har fått samme plassering og samme omkrets, ”fotavtrykk”, i det siste forslaget og rammetillatelsen som det også var foreslått for tiltaket i 2002. Eventuelt er det kun tale om små og ubetydelige avvik. Dette er også gjennomgått med og blitt bekreftet av prosjekterende og tiltakshaver i møte hos Fylkesmannen.
Vilkåret om brattere takvinkel er heller ikke fulgt opp. I stedet ble tiltaket endret i motsatt retning ved at boligblokkene fikk flatt tak. Ytterligere er det øket antall etasjer i blokk D fra 2 til 3. Samlet medfører dette at byggevolumet er øket fra 2002. Vi har ovenfor gjennomgått enkelte forhold for prosjektet både fordi det er forhold som vi anser har betydning for dette og til dels pga av at det har fått stor fokusering i klageomgangen. Imidlertid er det helheten i prosjektet og de samlete følger av de enkelte forhold som er vesentlig. Det er også en indre sammenheng i de forhold som KMBY vektlegger. Både for å vurdere dispensasjon fra kommunedelplanens bestemmelser om TU samt å vurdere dispensasjon fra pbl. § 70 nr. 1 om høyder og fra pbl. § 70 nr. 2 om minsteavstand, er det nødvendig å vurdere effekten for omgivelsene. Vi anser den samlete vurdering som framgår av KMBY sitt vedtak av 4.5.06 for å være relevant og viser til følgende:
Økete gesimshøyder gir større husflater mot omgivelsene. Byggenes nærmeste del blir høyere. Her slår det særlig ut mot naboeiendommene gnr 163 bnr 404, Stemmeveien 48, og gnr 163 bnr 307, Nordbøveien 12, som hadde klaget over kommunens vedtak av 17.6.04. Både blokk C og blokk D vender inn mot hagearealet til disse eiendommene. For Stemmeveien 48 gjelder det denne eiendommens skjermete hage med terrasse og solplass. Her har høyden og utformingen av boligblokkene C og D stor betydning. Særlig endringen av D har betydning for begge de to nevnte naboeiendommene. D er blitt høyere, i det gesimshøyden er øket med om lag 3,55 m. Det er en økning som er over en full etasjehøyde. Dette bygget har fått tillagt en boligetasje i forhold til det tidligere prosjektet. Utseendet er også endret. Nå har blokkene hjørner mot syd med store vindusflater og med metallplater mellom etasjene samt framskutt gesims dekket av metall. Dette blir enda mer framtredende ved at det sydlige hjørnet på blokk D er bygget ut, utkraget, og får et ytterligere framskutt preg. Altanen på både blokk C og D forsterker preget med sterk eksponering mot naboeiendommene. Det gir samlet et ruvende og påtrengende inntrykk med store innsynsflater fra blokkene mot naboeiendommene.
Inntrykket fra boligblokkene blir ikke dempet av de omkringliggende fjellene eller demningen for Svartediket. Det skyldes nettopp den korte avstanden til boligblokkene. Både fjellsidene og demningen ligger lengre borte. Disse blir også dempet ned ved at hagearealet for bl.a. gnr. 163 bnr 404 er vendt bort fra demningen og ligger på den andre siden av huset. For de andre berørte naboeiendommene er forholdet det samme ved at det er hus mellom utearealene deres og bl.a. demningen. Boligblokkene kommer imidlertid nært og midt inn i det arealet som er et skjermet hageareal. Særlig endringene av blokk D får stor betydning for nærhet og ulemper.
Fylkesmannen anser utformingen av blokkene for å forsterke effekten av ulempene. Det framgår av våre merknader ovenfor at det gjelder både det flate taket, gesimsen og den øvrige utformingen av bygningene. Det kommer særlig godt fram i sammenligning med det nye bolighuset som er bygget ved siden av blokk D. Dette bolighuset er lavere, har ordinært saltak og annen vindusutforming. Det har en mer tradisjonell utforming. Det gir både en bedre sammenheng med den bestående bebyggelsen og virker ikke så påtrengende og dominerende overfor omgivelsene. Det er også noe mer tilbaketrukket fra eiendomsgrensen.
De forhold som her er nevnt har også betydning for andre boliger i nærheten som ikke særskilt og individuelt klaget over kommunens vedtak av 17.6.04. De forhold vi viser til i dette vedtaket, har betydning for belastningen på omgivelsene utover de nærmeste naboene.
Vi vurderer ikke i denne sammenheng det estetiske ved boligblokkene, men utformingen vil kunne ha betydning for ulempevurderingene og en helhetsvurdering. Det estetiske vil det kunne være ulike meninger om. Vi har bl.a. fått forelagt argumenter som viser til ulike detaljer ved bygningene og omgivelsene. Vi finner imidlertid grunn til å påpeke at helhetsinntrykket har betydning i forhold til både det eldre, bestående bygningsmiljøet og for eventuelle ulemper overfor omgivelsene. Vi viser også til at kommunedelplanens § 11 a pkt 2 for dette området sier at det bl.a. skal ”legges stor vekt på forbedring av sammenheng i områdets grønnstruktur og bygningsmiljø”. Videre er det grunn til å minne om at kommunedelplanens § 7 viser til at nybygg skal ”utformes i samklang med eksisterende omgivelser og være gode representanter for vår tid. Bygningers takform skal funksjonelt og estetisk gi god tilhørighet til omgivende bebyggelse.” Det synes grunn til å framheve at planen her viser til en helhet hvor det også skal tas hensyn til det bestående bygningsmiljøet. Vi oppfatter også at det er dette som TFBU viste til i sin uttalelse av 2002. Den sammenligning som vi har gjort ovenfor med det nye bolighuset ved siden av tiltakets blokker, kan også gi en forståelse av TFBU sin henvisning til kommunedelplanen om å vise ”forholdet til bebyggelsen omkring, både planmessig og skulpturelt”. Disse forhold kommer ikke til uttrykk i vedtaket av 17.6.04. Vi viser til at denne helheten her har betydning for vurdering av ulemper for naboeiendommene.
Det samlete inntrykket av blokkene i forhold til naboeiendommene er at de gir betydelige naboulemper. KMBY sin vurdering og begrunnelse om at ”tiltakets plassering, byggevolum og høyde vil gi betydelige naboulemper” er både relevant og saklig. Det framgår av det ovennevnte at Fylkesmannen i Hordaland deler denne vurderingen. Det har betydning for vurderingen av dispensasjon både fra kravet til minsteavstand til nabogrense i pbl. § 70 nr. 2 og fra høydebestemmelsen i pbl. § 70 nr. 1. Vi viser også til våre merknader ovenfor om at endring av disse forholdene på byggene kan ha betydning også for tidligere dispensasjon og ved det også for plassering av byggene i forhold til veger. Klager sine anførsler om at vedtakene i 2002 innebærer at det ble gitt de nødvendige dispensasjoner, kan ikke føre fram. Fylkesmannen kan ikke se at de forhold som Bergen kommune ved KMBY har begrunnet sitt vedtak av 4.5.06 med, er tidligere avgjort. Det skyldes at rammetillatelsene av 2002 ble gitt med vilkår og pga endringene i tiltaket.
Begrunnelsene i KMBY sitt vedtak av 4.5.06 er saklige. Kommunen har hjemmel i pbl., forskrifter etter pbl., kommunedelplan Fjellsiden sør og i rammetillatelsene av 2002 for sitt vedtak i klagesaken. Fylkesmannen har gjennomgått KMBY sitt vedtak med begrunnelsen i lys av slik vi har vurdert saken og de enkelte forhold i denne. Vi anser KMBY sin begrunnelse i vedtaket som både tilstrekkelig og skjønnsmessig vel begrunnet, jf. vår gjennomgang ovenfor. Vi anser også meningen med vedtaket for å være klar, slik at vedtaket eventuelt kan ansees supplert med vår gjennomgang.
Klager ved advokat Eeg Nielsen har i klagen vist til uttalelser fra fagetaten i kommunen. Det er søkt støtte for klagen i disse uttalelsene. Det er imidlertid KMBY i Bergen kommune som her er det rette organet til å fatte den endelige avgjørelsen i førsteinstansen. Videre viser vi til vår gjennomgang ovenfor for innholdet i de refererte uttalelsene fra fagetaten og for våre vurderinger av dette. Uttalelsene bygger bl.a. i stor utstrekning på uriktige faktaopplysninger. For ordens skyld viser vi også til at feil i tidligere vedtak, mangelfulle eller manglende vedtak i saken heller ikke kan rettes opp ved etterfølgende uttalelser fra Bergen kommune, når disse ikke inngår i eller følges opp av et vedtak i kommunen som støtter uttalelsene.
For rimeligheten i vedtaket viser vi til våre merknader nedenfor.
For rammetillatelsen av 17.6.04 legger Bergen kommune ved fagetaten til grunn et faktum om høydene på boligblokkene som ikke er riktig. Dette er vesentlige feil ved vedtaket som har betydning for resultatet. Dersom kommunen skulle ha forvekslet høydene på blokkene, er også det vesentlig for resultatet. Kommunen har ikke gjort riktige vurderinger i forhold til fakta for vedtaket av 17.6.04. I tillegg har ikke kommunen vurdert høydene rettslig i samsvar med bestemmelsene i pbl. Vi viser til vår gjennomgang ovenfor. Dette er vesentlige mangler ved vedtaket av 17.6.04 og med stor betydning for resultatet, jf. forvaltningsloven § 41. Dersom ikke Bergen kommune ved KMBY selv hadde opphevet rammetillatelsen av 17.6.04, måtte Fylkesmannen ha vurdert å oppheve dette som ugyldig pga av disse manglene.
Fylkesmannen bemerker også for ordens skyld at når Bergen kommune ved KMBY har opphevet tillatelsen av 17.6.04, så gjenstår ikke noe av tillatelsen. Da består heller ikke det som ikke er uttrykkelig nevnt i begrunnelsen for opphevingen eller som vedtaket ikke er begrunnet med, jf. anførsler i klagen av 28.5.06 fra advokat Eeg Nielsen. Hele rammetillatelsen bortfaller. Det går fram av ordlyd i kommunens vedtak av 4.5.06 at vedtaket oppheves. Videre har KMBY her også avslått søknaden om endring av rammetillatelse. Hele søknaden er da avslått, og intet av denne består. Dette er det ordinære, men klager har hevdet annet i klagen.
For ordens skyld bemerker vi videre at også andre tillatelser/vedtak som måtte bygge på denne rammetillatelsen, faller bort i og med at selve rammetillatelsen ikke lenger består.
Rimelighet.
Klager over rammetillatelser skal vurderes på samme måte uansett om tiltaket er påbegynt eller oppført i henhold til tillatelsen på behandlingstidspunktet for klagen eller om det ikke er tilfellet. Det er utgangspunktet. Det gjelder også om det er vurdert og ikke gitt oppsettende virkning av klagen. Det framgår vanligvis også av vedtakene, se nedenfor. Tiltakshaver som igangsetter tiltaket før klagen er endelig behandlet, gjør det på egen regning og risiko.
Disse generelle utgangspunktene er vel kjent. De legges til grunn både av kommunene og fylkesmannen som klageinstans. Det er også vel kjent av profesjonelle i byggebransjen. Etter de konkrete forholdene i denne saken finner vi likevel grunn til å vurdere nærmere forholdet til rimelighet og at byggene er oppført, leilighetene solgt og innflyttet.
Rammetillatelsene på vilkår av 5.2.02 og 8.2.02 ga beskjed om hva slags bygg kommunen ønsket her. Vilkårene hadde grunnlag i uttalelse fra TFBU. Tiltakshaver valgte likevel å søke om et prosjekt som ikke var i samsvar med vesentlige vilkår i vedtakene, men i motstrid med disse. Det er endringer som gir en større ulikhet til bestående bebyggelse og som lett kan ses å føre til større belastning for naboer. Vi viser til våre merknader ovenfor om det. Det framgår også av rammetillatelsen av 17.6.04 at TFBU ikke anser vilkårene for å være oppfylte. Klagene fra naboer refererer seg også til forhold som er knyttet til dette. KMBY som overordnet kommunalt organ må da i særlig grad stå fritt i sin vurdering av klagen. Under disse forhold kan det objektivt sett ikke være en overraskelse at KMBY avslår søknaden om rammetillatelse.
Vi viser også til det som vi har referert tidlig i vårt brev om hva tiltakshaver ved Rakner har uttalt til rammetillatelsene av 5.2.02, 8.2.02 og 17.6.04. Det framgår her at Rakner har vært oppmerksom på hva som ble krevd.
Klager har vist til at kommunen ved fagetaten har gitt en rekke ytterligere tillatelser i denne saken i den tiden hvor klagen over rammetillatelsen har vært til behandling i kommunen, bl.a. endrings- og igangsettingstillatelser m.m. Det er riktig. Det binder imidlertid ikke opp kommunen eller klageorganene til noen bestemt løsning i klagesaken over rammetillatelsen.
Dersom tiltakshaver setter i gang arbeid i henhold til en gitt rammetillatelse som er påklaget, er det fullt og helt tiltakshavers eget ansvar og risiko. Det gjelder uansett om klagen blir gitt oppsettende virkning eller hvilke andre vedtak som kommunen måtte fatte som oppfølging av den (foreløpige) rammetillatelsen som er gitt. Kommunen må forholde seg til det vedtaket for tiltaket som foreligger, selv om det er påklaget.
Dette framgår også klart av de vedtak som kommunen har fattet. For eksempel heter det i alle rammetillatelsene:
”Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet.
Denne avgjørelsen er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jfr. vedlagte Orientering om klagerett. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Bygningsmyndigheten er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring.”
Det er en standardtekst for slike vedtak. Kommunen varsler med dette om at tillatelsene kan bli omgjort ved klage. Tillatelsene er ikke endelige før klagebehandlingen er ferdig. Følgene av det må tiltakshaverne selv bære. Rammetillatelsene er de grunnleggende tillatelsene som de øvrige vedtakene bygger på. Intet vedtak som bygger på rammetillatelsen kan kreves gjennomført om førsteinstansen og klageinstansen avslår rammetillatelsen i klagebehandlingen.
Dette kommer også fram i enkelte av oppfølgingsvedtakene som for eksempel den midlertidige brukstillatelsen hvor kommunen sier at:
”Etaten gjør oppmerksom på at denne brukstillatelsen ikke på noen måte binder bygningsmyndighetene opp med tanke på de avgjørelser som måtte bli gjort i forbindelse med behandlingen av klagesaken på dette tiltaket.”
Systemet er at rammetillatelsen gir godkjenningen for å bygge tiltaket. Denne tillatelsen kan påklages. Klageorganet kan komme til annet resultat enn i første instans. Her har tiltakshaver også fått beskjed om det. Dette er også vel kjent blant profesjonelle utbyggere og rådgivere som i denne saken.
Det har også vært hevdet i saken at KMBY sitt vedtak av 4.5.06 går ut over tredjepersoner, kjøperne til leilighetene i boligblokkene. Fylkesmannen har hatt møte med styret i sameiet for de som har kjøpt leiligheter her. Styret har i møtet presisert at beboerne ved styret nå stiller seg nøytrale i klagesaken. Fylkesmannen legger i nåværende situasjon liten vekt på hensynet til tredjepart.
Likebehandling – forhold til andre saker.
For Bergen kommune har tiltakshaver påberopt seg avgjørelsene i en del andre byggesaker. Fylkesmannen har også av eget tiltak vurdert resultatet i denne klagesaken i forhold til resultatet i andre saker. Vi presiserer at vi kun vurderer likebehandling i forhold til andre klagesaker som er avgjort av Fylkesmannen. Det er det som har relevans i forhold til resultatet i denne saken som klagesak for Fylkesmannen. Vedtak av Bergen kommune som ikke er påklaget eller ikke er kommet til behandling hos Fylkesmannen i Hordaland, er derfor ikke relevante her.
Vi presiserer også innledningsvis at hvert tiltak og sak har vanligvis ulike faktiske forhold. Hver enkelt sak beror på et konkret skjønn ut fra de faktiske forholdene som foreligger, og de konkrete forholdene i den enkelte sak kan føre til ulike resultater.
Det kan forekomme enkeltstående uriktige avgjørelser, eventuelt avgjørelser som senere anses som uriktige. Slike feil er ikke bindende for senere avgjørelser eller retningsgivende for det som skal legges til grunn i andre saker. Videre kan praksis utvikle seg over tid. Vi kan ikke sammenligne med tilfeller hvor det er lagt til grunn en praksis som er blitt endret. Den aktuelle klagesaken kan også innebære en endring av praksis, slik at det vil bli lagt til grunn en annen praksis framover i tråd med resultatet i det aktuelle tilfellet.
I dette tilfellet har det vært stort fokus på beregning av TU. Fylkesmannen i Hordaland har først i den senere tid blitt oppmerksom på den praksis Bergen kommune har hatt for beregning av TU. Det kan derfor forekomme tilfeller hvor resultatet er blitt annerledes pga av at Fylkesmannen ikke har kjent til grunnlaget for beregningen og ikke hatt foranledning til å vurdere forholdet riktig. Kommunens praksis er ikke i samsvar med reglene i TEK. Samtidig synes nå Bergen kommune å legge opp til en gjennomgang av og korreksjon av denne praksisen, jf. KMBY sitt vedtak av 4.5.06 i denne saken og uttalelser fra kommunen i andre tilsvarende saker fra den senere tid. Dette medfører at vi ikke kan legge så stor vekt på tillatt TU i andre tilfeller for sammenligning med denne saken.
Vi gjør oppmerksom på at Fylkesmannen har vært og sett på forholdene i den aktuelle saken. For å sammenligne med andre tilfeller har vi også sett på disse i forbindelse med behandlingen av denne saken.
Parallelt med denne saken har Fylkesmannen i Hordaland også behandlet klagesaker over tiltak i Svartediksveien 4 og Årstadveien 13. Vi vurderer de konkrete faktiske forholdene for å være annerledes i de to sakene enn for denne saken i Svartediksveien 23. Det gjelder særlig i forhold til ulemper for naboer og omgivelsene samt beliggenheten i forhold til mer trafikkerte offentlige veger. I begge de to andre tiltakene er også garasjen i underetasjen i sin helhet lagt under terrenget.
Både de to ovennevnte tilfellene og andre som klager har vist til, har andre forhold enn Svartediksveien 23. Flere har underetasje for garasje m.m. som i sin helhet er under terrengnivået. Det gjelder Svartediksveien 4, Årstadveien 13 og Lappen 9. Flere av byggene har spesiell beliggenhet hvor enten det meste av bygget eller i hvert fall bakkant av byggene er sprengt inn i eller ned i terrenget. Det gjelder Lappen 9, Fjellveien 128 og Ole Irgensvei 14 B. Her blir forholdet til naboene og omgivelsene preget av det. Terrengforholdene for flere av tilfellene er slik at de naboeiendommene som blir mest berørt, ligger relativt høyt over det aktuelle bygget, eventuelt har høydeforskjellen betydning for vurderingen av naboulemper. Det gjelder Lappen 9, Svartediksveien 4 og særlig Fjellveien 128 og Ole Irgensvei 14 B. Byggenes plassering i forhold til naboeiendommene og bl.a. offentlige veger og gjennomgangsveger er også ulik for disse tilfellene. Bl.a. ligger Årstadveien 13, Svartediksveien 4, Fjellveien 128 og Ole Irgensvei 14 B inntil eller nær gjennomgangsveger. Det er blant de konkrete forhold som har betydning for vurderingen av naboulemper og byggenes belastning overfor omgivelsene. Disse forholdene har betydning både i forhold til dispensasjon fra TU, høyder og avstandsbestemmelsen i pbl. § 70 nr. 2. For Lappen 9 og Årstadveien 13 er også den tidligere bebyggelsen på eiendommene av betydning for vurderingene. Vi kan ikke se at forholdene er sammenlignbare i noen av de sakene som her er nevnt.
Klager har også vist til sak i Kalvedalsveien 55 og Ole Irgensvei 76. Disse sakene er ikke behandlet hos Fylkesmannen i Hordaland. Vi kan derfor ikke uttale oss om disse.
Klagen fra Byggutvikling AS på KMBY sitt vedtak av 4.5.06 har ikke ført fram.
Vedtak:
Fylkesmannen i Hordaland stadfester med dette vedtak av Bergen kommune ved komité for miljø og byutvikling sitt vedtak av 4.5.06 i sak 170-06.
Dette vedtaket er endelig og kan ikke påklages.
Utover den del av vedtaket som er påklaget og de tema som har vært berørt her, oppfatter Fylkesmannen i Hordaland pkt. 5 og 6 i KMBY sitt vedtak av 4.5.06 slik at kommunen også ønsker å vurdere nærmere praksis for bruk av utsatt iverksetting i byggesaker. Fylkesmannen viser i denne forbindelse til at det kan gi uheldige utslag dersom en er for tilbakeholden med bruk av utsatt iverksetting i byggesakene. Vi ser derfor positivt på det initiativet til gjennomgang som Bergen kommune ved KMBY tar ved dette.
Saksdokumentene sendes i retur til Bergen kommune.
Med hilsen
| Svein Bjerkeng |
Svein Kornerud |
| underdirektør | rådgiver |
| Vedlegg: | Saksdokumentene |
| Kopi: | Byggutvikling AS v/ Siv.ing. Rakner AS, Fantoftveien 44, 5072 Bergen
Siv.ing. Rakner AS v/Ole Rakner, Fantoftveien 44, 5072 Bergen
Tippetue Arkitekter AS v/ siv.ark. Mette Rakner, Fantoftveien 44, 5072 Bergen
Advokatfirma Harris v/advokat Ståle Eeg Nielsen, postboks 4115 Dreggen, 5835 Bergen
Advokatfirma Stiegler v/advokat Pål Heldal, postboks 1124 Sentrum, 5809 Bergen
Olav Jensen, Stemmeveien 48, 5009 Bergen
Erling Walle Johansen, Nordbøveien 12, 5009 Bergen
Sameiet Svartediksveien 23 v/ Sigurd Endresen, Stemmeveien 50 5009 Bergen
Advokatpartner v/advokat Morten Pind, postboks 314/216 Sentrum, 5804 Bergen
Svartediket Vel v/Birthe Stenhjem, Nordbø 3, 5009 Bergen
Advokat Christian Grahl Madsen, postboks 333 Sentrum, 5804 Bergen |
